房地产业仍疲软 中国开发商债务重组困难

曾经是中国最大的地产公司中国恒大，因未能重整债务而被迫清盘，下月可能会从香港交易所退市。中国房地产行业持续疲软，也给其他开发商的债务重组前景蒙上了阴影。

《路透社》报道，房地产市场曾是中国的主要增长动力，尽管政府一再试图重振疲软的消费需求，但房地产市场多年来一直处于低迷状态。

恒大重组顾问表示，开发商面临着现金流恶化的问题，但其债券持有人却不愿承受更大的投资损失，从而拖延了企业与债权人之间的谈判。

中国恒大曾是中国最大的开发商，2009年在香港上市，自2024 年1月29日收到香港高等法院的清盘令后，其股票已停牌。恒大没有在中国大陆股市上市。

恒大将被港交易所除牌

恒大是因未能为其230亿美元的境外债，提供可行的重组计划之后，遭到清盘。由于未能满足香港交易所关于在停牌开始后18 个月内复牌的规定，该公司似乎将被香港交易所摘牌。

恒大的退市将给其他开发商带来更多阴霾。这些开发商正通过争取债权人的支持来重整债务，以维持生存并避免陷入清盘诉讼。

财务顾问表示，随着6月份中国新房价格以八个月来最快的速度下跌，即使是已经完成第一轮债务重组的开发商也在考虑新的谈判，而那些没有违约的开发商也在考虑采取这样的举措来削减债务。

国际审计公司德勤（Deloitte）中国扭亏与重组主管格连（Glen Ho）在谈到房地产市场时说：“隧道尽头未现曙光。企业希望推迟重组生效日期，用时间换取更多的喘息空间，但他们不可能凭空创造出新的资金。”

根据投资平台香港FSMOne 的数据，自2021年以来，已有超过1400亿美元的中国房地产美元债券违约，占比超过70%，其中大部分仍处于不同的重组阶段。

需求架构改变打击产能

澳新银行（ANZ）分析师在6月份的一份报告中称，由于需求的结构性变化，预计到2035年，中国的房地产建设将再下降30%，这可能会给中短期内的债务重组工作蒙上一层阴影。

除了恒大，另一家房产公司碧桂园140亿美元境外债，在2023年出现违约，该公司目前仍在努力争取在8月11日下一次清盘聆讯之前获得债权人对其债务重组提议的批准。

此外，合景泰富和雅居乐等其他开发商，分别于2023年和2024年在违约后不久启动了债务重组程序，但尚未公布详细的重组方案。

顾问们预计，在中国主要城市以外的房屋销售没有改善且融资渠道不畅的情况下，一些开发商，尤其是民营开发商，将经历不止一轮甚至两轮的债务重组。

中国上半年房产投资跌11.2%

中国的房地产业在崩溃前约占全国经济活动的四分之一。但尽管当局一再试图稳定市场，今年上半年中国的房地产投资仍比去年同期下降了11.2%，新建商品房销售面积下降了3.5%，新开工面积下降了20%。

经过多年与债权人的争论，世茂集团和有政府背景的远洋集团
成为今年最新确定实施重组日期的公司之一。

今年早些时候，融创成为首家提出第二次重组的开发商，将其所有重组票据转换为强制可转换债券，并已获得足够的债权人批准。

咨询公司艾睿铂(AlixPartners)的香港合伙人Una Ge说：“没有单一的做法；每个重组计划都必须根据公司独特的资本和债权人结构量身定制。然而，对于民营开发商而言，明显的趋势是需要持续去杠杆化，因为一轮重组往往不足以让他们维持下去。”