高盛：中国房地产市场仍需更多支持

高盛（Goldman Sachs）表示，自去年9月以来，中国政府推出的房地产宽松政策在提振住房销售和稳定房价方面比以往更有效，但由于市场仍存在结构性分化，房地产行业要实现持续复苏仍需进一步政策支持。

政策放松初见成效，但投资复苏仍受限

《南华早报》报道，高盛在星期二（2月11日）的报告中指出，当前的政策放松比以往更有效，但其影响主要体现在促进二手房销售和稳定房价，而房地产投资和其他相关建筑活动的复苏仍然有限。

分析人士认为，房地产市场自2020年底陷入低迷以来，二手房价格已从高点下跌约25%，这为近期政策提供了更好的传导基础。

去年9月，中国政府推出自新冠疫情以来最强力度的刺激措施，包括降低首付比例、下调房贷利率，并允许地方政府通过专项债吸纳土地和房屋库存，以刺激市场需求。

此外，市场观望情绪的缓解也助推了房屋销售的回升。高盛表示，新政增强了房地产宽松措施的传导效率，促使此前持观望态度的购房者入市。

市场结构性分化仍存，民营房企融资挑战犹存

尽管政策效果逐步显现，但房地产市场仍面临结构性挑战。

高盛指出，目前二手房销售的表现优于新房，表明市场信心尚未完全恢复。二手房销售占全国总成交量的比重已从2021年的19%上升至44%，反映出购房者对新房交付风险的担忧仍然存在。

与此同时，民营房企仍面临融资挑战。晨星公司（Morningstar）股票分析师张杰夫（Jeff Zhang）表示，虽然4兆元（约5472亿美元）的开发贷已基本发放，有助于支持项目交付，但部分民营开发商仍受限于银行信贷收缩，融资压力依旧较大。

2024年1月，中国政府推出“项目白名单”计划，允许地方政府向银行推荐优质项目以获得贷款。截至上月，该计划的融资总额已达5.6万亿元。

租赁市场低迷，房地产收益仍待改善

另一方面，租赁市场的低收益也表明房地产行业仍需更多支持。

张杰夫指出，中国一线城市的平均租金收益率约为2%，远低于发达经济体，而随着租赁住房供应增加，收益率短期内难以改善。

高盛分析师补充称，在房价持续上涨的市场环境下，租金收益率对购房者决策的影响较小。然而，在当前市场环境下，租金收益率的重要性有所上升，成为购房者衡量投资价值的关键因素。

高盛建议，要持续提升租金收益率，政府需要实施更宽松的宏观政策，以促进工资增长和收入提升，从而支撑租金水平，并最终改善房地产市场的整体回报率。