中国多地出台“限跌令” 三四线城市房价撑不下去了?

  

新冠疫情打击中国房价,中国多地城市新楼盘价格纷纷不禁喊跌,然而为了遏制新房屋降价的跌势,中国多个地方政府日前就祭出“限跌令”,阻止房屋开发商降价。

据澎湃专题报道,近日出台的“限跌令”来自河北省张家口市,规定新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售。

过去近1年来,张家口市房产市场一直处于跌势。今年下半年以来,张家口主城区多个楼盘不乏优惠销售的信息。

目前在张家口主城区,房价已经从顶峰的13,000元/平方米左右,降到了8,000元/平方米左右。

事实上,今年出台“限跌令”的城市此起彼伏。此前,已有岳阳、桂林、菏泽、江阴、株洲、唐山这8个城市,针对开发商降价的情况出台“限跌令”。

事实上,今年出台“限跌令”的城市此起彼伏。此前,已有岳阳、桂林、菏泽、江阴、株洲、唐山这8个城市,针对开发商降价的情况出台“限跌令”。图为位于北京的恒大建筑工程。(图:美联社)

8月11日,岳阳市住建局下发《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》,要求4个中心城区新建商品住房销售实际成交价格不得低于备案价格的85%,否则不予网签。

岳阳也成为今年打响“限跌令”第一枪的城市。

与新房市场形成鲜明对比的是,为了防止二手房产过热,今年以来,已经有上海、广州深圳、东莞、无锡、宁波、成都、西安等11个城市出台二手房指导价政策。

报道指,中国不同城市的的地产市场,越来越趋于分化。

事实上,每当楼市下滑到一定程度,开发商回款变弱,资金链压力大,就会出现新房打折促销。

在2008年、2014至2015年,中国很多城市都曾出台过“限跌令”。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国新闻周刊表示,有的城市担心“打折降价”形成趋势,造成传导效应,导致开发商拿地和购房者买房的预期转弱,冲击土地市场并导致地产行业收缩。

他分析,如果降价幅度太大,开发商利润变薄,项目可能会出现“减配”、以次充好、货不对板等现象。

“在预售制度下,这些问题在买房时看不出来,在交付后就会暴露,进而导致业主维权,住建部门压力到时候会很大。”

“限跌令”真的能止跌吗?

李宇嘉对中国新闻周刊表示,此做法可以缓减下跌的节奏,但无法阻止下跌的进程。

他认为,保持房价平稳,短期内,要合理评估在售库存和潜在库存,收缩楼市增量供应区域,守住楼市的基本盘,做到楼市下限有支撑;长期看,更要夯实产业和人口基础。

另一方面,不少地产业内人士认为,几年前大规模的“棚改货币化”,无疑加码了三四线城市的房价。2021年,当大部分三四线城市上一轮“棚改货币化”利好释放殆尽,预期中的横盘或下跌也逐渐来袭。

中国房地产业协会的数据显示,2018年5月份全国二手房价过万元的城市数量上升到69个,其中新增房价超万元城市全部来自三四线。

相关数据显示,2017年中国各类棚户区改造开工609万套,完成投资1.84万亿,棚改货币化安置比例高达60%。仅2016年,棚改货币化安置可以从市场上购房2.5亿平方米,而且这2.5亿平方米主要集中于三四线城市。

此次出台“限跌令”的张家口市就是这样的代表。

2018年,张家口房价均价的峰值一度达到13,000元。彼时,正逢张家口大批手握补偿款的拆迁户涌入本市地产交易市场。然而,彼时张家口新房的在售面积有限,供需不平衡问题明显。

随着国家住建部出手,针对性地及时调整棚改安置政策,市场上不再大拆大建后,上一轮大规模“棚改货币化”集中释放的购买需求与红利,到2021年已基本回归正常。

李宇嘉直言,出台“限跌令”的都是三四线城市,因为目前房价下跌的主要也是这些城市。

2014-2018年,大规模棚改叠加“去库存”,三四线城市建设了很多房子,现在优惠政策退出了,部分三四线城市房价下跌也在情理之中。

“短期看政策、中期看土地、长期看人口”,作为地产行业长期流传的判断依据,上述规律经常用以评判一个城市的地产市场。

而出台“限跌令”的城市不乏是人口明显减少的城市,包括岳阳。

而出台“限跌令”的城市不乏是人口明显减少的城市,包括岳阳。图为北京一名居民在北京恒大房产前舞龙的画面(图:美联社)

虽此,李宇嘉直言,当刺激楼市、大规模放水已成为过去式,人口增量难以支撑楼市需求的三四线城市,房价会下跌。

但在人口强劲流入的城市,地方政府至今都在为房价过热而头疼,甚至为房价过热出台二手房指导价。比如今年,上海、深圳、广州等11个城市陆续发布了二手房官方指导价。

李宇嘉说,当下楼市重心已开始向都市圈转移,包括京津冀、长三角、大湾区、成渝等几大都市圈,以及9个国家中心城市在内的核心区域,正在成为楼市供应和需求的有效区域,占新增供需的比例越来越大。

“人口跟着就业走、就业跟着产业走、产业跟着规划走。当人口越来越向都市圈和中心城市迁徙,楼市有效需求的区域重心也在变化。”

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