中国多地出台“限跌令” 三四线城市房价撑不下去了？

新冠疫情打击中国房价，中国多地城市新楼盘价格纷纷不禁喊跌，然而为了遏制新房屋降价的跌势，中国多个地方政府日前就祭出“限跌令”，阻止房屋开发商降价。

据澎湃专题报道，近日出台的“限跌令”来自河北省张家口市，规定新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售。

过去近1年来，张家口市房产市场一直处于跌势。今年下半年以来，张家口主城区多个楼盘不乏优惠销售的信息。

目前在张家口主城区，房价已经从顶峰的13,000元/平方米左右，降到了8,000元/平方米左右。

事实上，今年出台“限跌令”的城市此起彼伏。此前，已有岳阳、桂林、菏泽、江阴、株洲、唐山这8个城市，针对开发商降价的情况出台“限跌令”。

8月11日，岳阳市住建局下发《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，要求4个中心城区新建商品住房销售实际成交价格不得低于备案价格的85%，否则不予网签。

岳阳也成为今年打响“限跌令”第一枪的城市。

与新房市场形成鲜明对比的是，为了防止二手房产过热，今年以来，已经有上海、广州深圳、东莞、无锡、宁波、成都、西安等11个城市出台二手房指导价政策。

报道指，中国不同城市的的地产市场，越来越趋于分化。

事实上，每当楼市下滑到一定程度，开发商回款变弱，资金链压力大，就会出现新房打折促销。

在2008年、2014至2015年，中国很多城市都曾出台过“限跌令”。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国新闻周刊表示，有的城市担心“打折降价”形成趋势，造成传导效应，导致开发商拿地和购房者买房的预期转弱，冲击土地市场并导致地产行业收缩。

他分析，如果降价幅度太大，开发商利润变薄，项目可能会出现“减配”、以次充好、货不对板等现象。

“在预售制度下，这些问题在买房时看不出来，在交付后就会暴露，进而导致业主维权，住建部门压力到时候会很大。”

“限跌令”真的能止跌吗？

李宇嘉对中国新闻周刊表示，此做法可以缓减下跌的节奏，但无法阻止下跌的进程。

他认为，保持房价平稳，短期内，要合理评估在售库存和潜在库存，收缩楼市增量供应区域，守住楼市的基本盘，做到楼市下限有支撑；长期看，更要夯实产业和人口基础。

另一方面，不少地产业内人士认为，几年前大规模的“棚改货币化”，无疑加码了三四线城市的房价。2021年，当大部分三四线城市上一轮“棚改货币化”利好释放殆尽，预期中的横盘或下跌也逐渐来袭。

中国房地产业协会的数据显示，2018年5月份全国二手房价过万元的城市数量上升到69个，其中新增房价超万元城市全部来自三四线。

相关数据显示，2017年中国各类棚户区改造开工609万套，完成投资1.84万亿，棚改货币化安置比例高达60%。仅2016年，棚改货币化安置可以从市场上购房2.5亿平方米，而且这2.5亿平方米主要集中于三四线城市。

此次出台“限跌令”的张家口市就是这样的代表。

2018年，张家口房价均价的峰值一度达到13,000元。彼时，正逢张家口大批手握补偿款的拆迁户涌入本市地产交易市场。然而，彼时张家口新房的在售面积有限，供需不平衡问题明显。

随着国家住建部出手，针对性地及时调整棚改安置政策，市场上不再大拆大建后，上一轮大规模“棚改货币化”集中释放的购买需求与红利，到2021年已基本回归正常。

李宇嘉直言，出台“限跌令”的都是三四线城市，因为目前房价下跌的主要也是这些城市。

2014-2018年，大规模棚改叠加“去库存”，三四线城市建设了很多房子，现在优惠政策退出了，部分三四线城市房价下跌也在情理之中。

“短期看政策、中期看土地、长期看人口”，作为地产行业长期流传的判断依据，上述规律经常用以评判一个城市的地产市场。

而出台“限跌令”的城市不乏是人口明显减少的城市，包括岳阳。

虽此，李宇嘉直言，当刺激楼市、大规模放水已成为过去式，人口增量难以支撑楼市需求的三四线城市，房价会下跌。

但在人口强劲流入的城市，地方政府至今都在为房价过热而头疼，甚至为房价过热出台二手房指导价。比如今年，上海、深圳、广州等11个城市陆续发布了二手房官方指导价。

李宇嘉说，当下楼市重心已开始向都市圈转移，包括京津冀、长三角、大湾区、成渝等几大都市圈，以及9个国家中心城市在内的核心区域，正在成为楼市供应和需求的有效区域，占新增供需的比例越来越大。

“人口跟着就业走、就业跟着产业走、产业跟着规划走。当人口越来越向都市圈和中心城市迁徙，楼市有效需求的区域重心也在变化。”