香港地皮销售大降 打击港府收入
数据显示，7月份香港房价指数跌至近8年来的最低点，这表明市场仍然十分低迷，有关趋势正在扼杀这个金融中心最重要的政府收入来源之一。
由于土地价格一路飙升，数十年来香港政府通过向现金充裕的开发商拍卖土地，获得了大量收入。这有助于实现香港的低税制，而低税制对香港的商业中心地位至关重要。
然而，长期的房地产低迷正在破坏这一模式。过去几年房价下跌，办公楼空置率上升，导致开发商要么停止竞拍土地，要么在公开招标中，以极低的价格竞得地皮。
香港土地收入无法恢复峰值
彭博社报导，香港政府2023-2024财年的土地收入，是全球金融危机以来的最低水平，预计需求不会恢复到房地产行业鼎盛时期的峰值。
严重的经济放缓，给香港带来了增加其他收入来源的压力。香港已承诺建设一个大型科技中心，还有其他昂贵的项目正在进行中，这些项目可能会耗尽香港的储备。此外，香港人口迅速老龄化，需要更多的福利服务支出。
在房地产狂热的顶峰时期，香港从土地上获得了1648亿港元的收入。根据香港城市大学经济学教授梁嘉睿（Charles Ka Yui Leung）和其他学者的分析，与房地产相关的总收入占当年香港政府收入的近三分之一，是1989年以来的最高纪录。
土地收入大降77%
在刚刚结束的财政年度，港府的土地总收入降至196亿港元。这比2023-24年度的官方预算估计，低了77%。在2025年3月31日结束的本财政年度，政府预计土地总收入为330亿港元。
梁嘉睿说，香港房地产的低迷和人口的减少，是经济深层次问题的表现。随着越来越多的人移民海外、选择到邻近的深圳居住，或者因为预期房地产会贬值而停止投资，住房需求正在下降。
“香港依靠卖地获得收入的时代已经过去，如果政府不考虑支出问题，继续这样下去，我们将面临更大的问题。”
今年早些时候，香港政府大刀阔斧地取消了房地产限购令，但只带来了短暂的反弹。如今新房和二手房销售放缓，价格持续下跌。
市场分析：未来两年销售持续低迷
高力国际香港估价及咨询服务主管郑亥延（Hannah Jeong）表示，由于开发商信心不足、库存高企和高利率环境，预计2025年和2026年香港的土地销售市场将持续低迷。
“香港的开发商面临着降价销售新房的压力，同时还要面对高昂的融资成本和建设费用。”
在上一财年，香港政府仅以73亿港元的价格出售了3块土地，是 2008-2009财年以来最少的一年。去年9月，曾经备受开发商青睐的启德地区的一幅地皮，以9年来最低的价格成交。此外，该市土地招标失败的数量也创下新高。
今年到目前为止，政府以总计7.22亿港元的价格，出售了一幅住宅用地和两幅电动汽车充电站用地。7月下旬，政府在只收到一份未达到底价的出价后，也未能售出一幅住宅用地。
办公楼空置率达16.9%
前所未有且不断加深的商业地产低迷加剧了挑战。世邦魏理仕集团（CBRE Group Inc.）的数据显示，今年上半年，香港办公楼空置率创下16.9%的历史新高，而租金价格预计到2024年将下降多达10%。
在几年前的市场高峰期，商业用地曾为政府带来数十亿美元的收入。自2023年3月以来，市政府再未推出任何商业用地出售。
在截至2024年3月的财政年度，香港政府的预算赤字约为1000亿港元，几乎是之前预计的两倍，主要原因是与土地相关的收入大幅减少。
目前，香港财政已在5年内出现了4次赤字，导致财政储备从2019年1月的1.2兆港元峰值，下滑至6月底的6150亿港元。这种模式很不寻常，因为根据宪法规定，香港政府有义务努力平衡预算，量入为出，避免赤字。
港府：努力开源增加收入
在回答彭博新闻社的询问时，港府发言人表示，市政府正在努力增加收入，并更加重视控制支出增长。
这包括限制公务员规模和审查主要补贴项目，如为老年人和残疾人提供公共交通票价折扣。
港府还在考虑公私合营等其他融资方案，并将发行更多债券来帮助支付项目费用。港府预计今年将发债近958亿港元，创下至少25年来的最高纪录，到2028-29财年，每年发债额将高达1350亿港元。
智库 “团结香港基金”（Our Hong Kong Foundation）副总裁叶文祺（Ryan Ip）说，从长远来看，举债无助于解决结构性赤字问题。港府必须想方设法削减开支，发展新产业，使经济不再依赖房地产，但这需要时间来积累。
分析：港府无法摆脱土地财政
可以肯定的是，香港的财政状况仍然优于大多数其他发达经济体。据港府估计，未来4年政府债务占香港生产总值的比例将在 9%到13% 之间。相比之下，2023年美国的国债占其国内生产总值的123%。
基于其简单的低税制一直是金融中心吸引企业、外籍人士和外国投资的最大原因之一，香港无法轻易提高所得税。今年早些时候，政府将高收入者的税率从15% 提高到了16%，仅影响了 0.6%的纳税人口。
法国外贸银行（Natixis SA） 高级经济学家吴卓殷（Gary Ng） 说，如果税率过于复杂，香港的优势就会丧失。简而言之，香港很难摆脱土地财政。
