纽约陷住宅短缺危机 房租高不可攀问题难解

美国联储局为压制通膨而将利率升到23年高点，房贷利息激增，无壳族宁愿继续租屋。纽约陷入逾半世纪来最严重住宅短缺危机，房租高不可攀，专家认为增加供给是唯一解方。

根据2星期前公布的官方数据，2023年纽约市租屋市场空屋率降至1.4%，创1968年以来新低。2021年上次调查的空屋率为4.5%，接近专家眼中5%至8%的“健康”水准，显示新冠肺炎疫情后纽约经济复苏期间，房市危机因供需失衡而显着恶化。

纽约大学沙克房地产研究院（Schack Institute of Real Estate）副院长诺曼（Marc Norman）2月22日简报时说，游民增加之余，更多人因负担不起房租而睡别人家沙发，是这场危机较少被关注的一面。

他分析，联邦储备局（Fed）2022年3月起积极升息，房贷利率翻倍影响民众购屋意愿，贷款采购建材的成本攀升则冲击营建业，以致新建住宅显着减少。

此外，精明的高收入族群不买房，宁愿租屋，进一步刺激房租上涨，原本就处于弱势的低收入族群承受更大压力。

美国高利率另一副作用是成屋买卖减少，压缩住宅供给。

诺曼说，全美约6成家庭拥有房屋，缴30年期房贷，其中9成在联储局升息前就锁定低利率。

“换做是你，你会搬家吗？一旦搬家，你无法用相同价格买到更大的房子，利率还会加倍。”

根据美国联邦住宅贷款抵押公司（Freddie Mac）最新数据，30年期房贷平均利率为6.9%，远高于2年前的3.89%。

恐威胁疫后经济复苏

纽约是全美最大都市，就业机会丰富，不断吸引外来人口，使得包含房租的居住成本居高不下。住宅短缺如持续垫高房租，家庭与蓝领阶级可能因待不下去而出走，威胁疫后的经济复苏。

诺曼认为，消费者物价指数（CPI）中的住宅服务通货膨胀偏高，也是因供给不足而难以缓和。

“必须增加供给，否则价格只会一直上涨。”

纽约官方数据显示，全市月租金低于1650美元（约马币7882令吉）的公寓空屋率不到1%。一般纽约家庭年收入约7万美元（约33万令吉），房租开销占总收入超过一半。

住宅短缺是全美多地的难题，各地解方不一。纽约州尝试透过立法增加住宅供给，纽约市长亚当斯（Eric Adams）则提议修改区分商业、住宅等土地使用的分区法规；另一种途径是在疫后混合办公盛行、办公空间需求降低之际，将办公大楼转变为住宅。

但诺曼指出，办公大楼转变为住宅的成本太高，开发商普遍认为还不如盖一栋新大楼，且商办改建后通常会变成豪宅，与合宜住宅理念背道而驰。